1 – Contratto di compravendita

Il CONTRATTO DEFINITIVO DI COMPRAVENDITA IMMOBILIARE è il contratto in forma scritta con il quale le parti, acquirente e venditore, trasferiscono la proprietà di un immobile e si obbligano a pagare il prezzo pattuito, a consegnare il bene e forniscono le garanzie previste per legge. Il contratto di compravendita per essere efficace deve essere stipulato in forma di atto pubblico e trascritto nei registri immobiliari.
Nella pratica l’atto definitivo di compravendita è preceduto dal contratto preliminare di compravendita, con il quale le persone che intendono vendere o acquistare qualsiasi immobile, si impegnano ora per allora, per iscritto a pena di nullità. Le parti si obbligano giuridicamente con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare e ad acquistare l’immobile, impegnandosi a stipulare un altro contratto, il contratto definitivo di compravendita, con il quale unicamente avverrà il trasferimento di proprietà.
Il contratto preliminare deve essere scritto bene, perché non accade mai che ci sia un trasferimento immediato della proprietà, che avverrà in tempi successivi esclusivamente con la stipula del contratto definitivo di compravendita, per effetto del quale l’acquirente diventa proprietario dell’immobile e, in corrispondenza, il venditore perde la proprietà dello stesso.
Il preliminare deve avere la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata.
Si consiglia di provvedere sempre alla registrazione del contratto preliminare di compravendita presso l’Ufficio delle Entrate più vicino, per evitare modifiche unilaterali. Qualora siano concordate modifiche, queste potranno essere formulate quali integrazioni alla scrittura originaria, ed anche in questo caso sarà bene e opportuno provvedere alla loro registrazione presso l’Ufficio dell’Entrate.
Quando si stipula un contratto preliminare, è estremamente importante che questo sia esaminato da persona competente, al fine di evitare spiacevoli sorprese, sia per il venditore sia per l’acquirente.
Prima del preliminare, soprattutto nei casi di intermediazione immobiliare assistita, chi intende acquistare, formula la proposta. La proposta può, anche essere irrevocabile, con l’effetto che il proponente, sino alla data indicata nella proposta, rimane ad essa vincolato e non può ritornare sui suoi passi prima della scadenza, con la quale normalmente la proposta perde comunque la sua efficacia, che non potrà più essere accettata.
Se l’altra parte accetta la proposta, sottoscrivendola, e porta l’accettazione a conoscenza del proponente o nella sua sfera di conoscibilità (ex art. 1335 c.c.), il contratto è concluso e vincolante per le parti (ex art. 1326 e ss. c.c.).
In ogni caso è importante approfondire quali sono gli effetti del contratto, gli obblighi delle parti, i vincoli di legge, le garanzie previste e gli adempimenti fiscali e burocratici dalla normativa vigente.
Ricordiamo inoltre che un immobile può essere compravenduto anche se non è stato ancora rilasciato il certificato di agibilità, a patto che sia stata effettuata la richiesta o se provvederà a farlo l’acquirente, previo accordo col venditore. Inoltre che è fondamentale la verifica della conformità urbanistica ed edilizia degli immobili, tanto che in presenza di difformità l’immobile non potrà essere venduto. Una recente sentenza della Cassazione (n. 11628 del 26 marzo 2012) ha infatti previsto che la conformità urbanistica è dichiarata dal venditore e il notaio non ha l'obbligo di verificare che questa dichiarazione sia vera. Anche l'agenzia non ha alcun obbligo nè responsabilità sulla effettiva assenza di abusi.
Il modo migliore per tutelarsi è incaricare un tecnico abilitato che al contrario degli altri soggetti ha una responsabilità penale quando effettua una dichiarazione e difficilmente dichiarerà il falso.
Stipulato l’atto notarile di compravendita, il notaio deve assolvere ad una serie di adempimenti. Il primo, da compiere entro trenta giorni dalla data di stipula del contratto, consiste nella registrazione dell’atto, accompagnata dal pagamento delle imposte dovute mediante delega bancaria. L’acquirente deve versare la somma corrispondente al notaio, il quale provvederà al versamento delle imposte prelevando il denaro dal proprio conto corrente. Tale adempimento di registrazione conferisce data certa all’atto notarile. Al momento dell’atto notarile devono essere corrisposte anche le imposte ipotecaria e catastale. Le imposte ipotecaria e catastale sono finalizzate alla trascrizione nei Registri Immobiliari e alla voltura catastale.
Ricordiamo infine che chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente l'uso esclusivo di un immobile o di parte di esso ha l’obbligo della comunicazione di cessione. In particolare vige l'obbligo di comunicazione stabilito dall'articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero, inteso come cittadino extracomunitario. L'obbligo è stato sostanzialmente assorbito dalla registrazione dei contratti riferiti all'immobile (vendita, locazione o altro). In ogni caso la legge lascia invariato l'obbligo di comunicazione solo nel caso in cui "venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso". In ogni caso la comunicazione della cessione di fabbricato deve avvenire entro 48 ore dall'avvenuta cessione presentando l'apposito modulo. Pertanto, qualora non avvenga la regolare registrazione nelle successive 48 ore dall’avvenuta consegna dell’immobile, si consiglia che il proprietario dell'immobile si presenti all'Autorità di Pubblica Sicurezza 8Polizia Municipale) di competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici) a seconda dell'ubicazione dell'immobile e dichiarare l’avvenuta cessione dell’immobile, la presenza dello straniero.
Quindi la consulenza di un professionista, commercialista, avvocato e notaio, risulta indispensabile anche per avere la certezza di avere assolto a tutti gli adempimenti previsti dalla normativa vigente ed avere le giuste tutele.
CASAMIAFACILE.it, attraverso la rete di professionisti del settore edilizio,commercialista, avvocato e notaio, ti offre la competenza ed esperienza necessaria al fine di redigere un contratto preliminare o un atto notarile per ottenere l'applicazione delle tutele previste dalla normativa vigente, assolvere agli impegni previsti e beneficiare delle eventuali agevolazioni.

COSA RICEVI:
Il servizio ti offre la verifica del contratto di compravendita direttamente sul tuo computer.

COSA OCCORRE FORNIRE
• Planimetria e visura catastale aggiornata e corretta, i dati del/dei proprietari e del/degli acquirenti, i dati e la copia dell’atto notarile o del titolo di provenienza (se diverso, per es. successione, ecc.), i dati gli atti di costruzione dell’immobile, e tutto quanto meglio descritto nell’allegato modulo.

COSTI INDICATIVI:
• Monolocale fino a mq. 35 utile € 199,00#
• Bilocale fino a 50mq € 249,00#
• Bilocale fino a 70mq € 299,00#
• Casistiche diverse secondo preventivo
Il servizio ti offre la possibilità di richiedere direttamente dal tuo computer e ricevere per posta elettronica il contratto che ti serve.