2 – Contratto di locazione

Il contratto di locazione, anche detto contratto di affitto, è un contratto stipulato tra il locatore, colui che mette a disposizione l’immobile, e il locatario, che gode del bene, versando un canone, impegnandosi a restituirlo alla scadenza prevista. Il contratto di locazione ha una natura consensuale, ed ha una forma libera, perché la normativa vigente non prevede una forma contrattuale specifica, disciplinando solo il contenuto. In funzione del contenuto, si hanno diverse tipologie di contratto, classificate in base alla durata. Con la legge n. 431/1998 è stato abolito il cosiddetto equo canone.
Oggi le tipologie contrattuali sono le seguenti:
a) Canone libero
Il contratto di locazione a canone libero è la tipologia di contratto di locazione abitativa più diffuso e usato.
Le parti hanno la possibilità di effettuare la libera contrattazione, e determinano l’importo del canone.
Essendo un contratto ad uso abitativo, residenziale o commerciale, deve avere i seguenti allegati (senza i quali il contratto non è valido):
• Certificato di agibilità (o abitabilità) rilasciato dal Comune;
• Certificato di prestazione energetica (APE), valido per 10 anni e rilasciato da professionisti abilitati.
Sono esclusi da questa tipologia di contratto di locazione: gli immobili di pregio (categorie catastali A/1, A/8, A/9, per cui vale la normativa del codice civile); le case popolari; le case di villeggiatura, per usi transitori o adibite a foresteria; gli immobili che non sono considerati abitazione, quali cantine o garage.
La durata minima di questo tipo di contratto è fissata per legge: 4 anni + 4 anni. Durate inferiori rendono nulli i contratti di locazione.
Dopo i primi 4 anni il rinnovo è tacito, a meno che l’inquilino non comunichi la disdetta 6 mesi prima della scadenza del contratto oppure si avvalga del recesso per motivi previsti dal contratto o per gravi motivi, ovvero circostanze oggettive, sopravvenute e imprevedibili.
b) Canone concordato
Il contratto di locazione ad uso abitativo a canone concordato si basa su uno schema contrattuale previsto dalla legge, per cui il contenuto del contratto è lasciato alle parti, ad eccezione di due vincoli:
• la determinazione del canone, fissato da un accordo locale tra i sindacati degli inquilini e le associazioni dei proprietari;
• la determinazione della durata del contratto.
Il contratto a canone concordato può essere stipulato solo nei Comuni ad alta densità abitativa.
La durata del contratto è 3 anni + 2 anni. Dopo i primi 3 anni è possibile stipulare in maniera consensuale un nuovo contratto oppure il precedente contratto sarà prorogato per legge per gli altri 2 anni, a meno che l’inquilino, per motivi personali, non provveda ad inviare la disdetta entro 6 mesi prima della scadenza dei 3 anni.
c) Uso transitorio
Il contratto di locazione ad uso transitorio può essere stipulata esclusivamente per esigenze temporanee non turistiche.
La durata varia da un minimo di un mese ad un massimo di 18, non rinnovabili.
Il contratto di locazione ad uso transitorio deve essere redatto sulla base del modello predisposto dal Ministero dei Trasporti e delle Infrastruture con il DM 30.12.2002, Allegato C o D.
Il contratto deve contenere una serie di elementi obbligatori, quali:
• le generalità delle parti contraenti;
• l’importo del canone;
• le modalità di pagamento;
• la durata della locazione;
• l’attestazione dell’esigenza transitoria (esempio la dichiarazione di un datore di lavoro circa il trasferimento temporaneo di un dipendente).
d) Studenti universitari
Il contratto di locazione per studenti universitari è una particolare tipologia di contratto ad uso transitorio
Il contratto di locazione per studenti universitari ha una durata minima di 6 mesi e una durata massima di 36 mesi.
Il contratto deve essere redatto sulla base del modello predisposto dal DM del Ministero, Allegato F. Gli elementi contenuti devono essere analoghi a quello transitorio, a cui deve essere aggiunto, al posto della motivazione per l’esigenza transitoria, il riferimento al fatto che l’inquilino è uno studente universitario fuori sede.
Alla scadenza del contratto è possibile rinnovarlo in base alle proprie esigenze; disdirlo prima della scadenza con 3 mesi di preavviso. Dal 1 gennaio 2014 il pagamento in contanti del canone di affitto è vietato, anche per le locazioni transitorie, per studenti universitari o turistiche. Vanno quindi usati strumenti tracciabili, come bonifici o assegni, tranne che per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica.
Ogni contratto di locazione con durata di 30 giorni deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate dal locatore (il proprietario dell’immobile) o dal locatario (l’affittuario), ed è soggetto al versamento dell’imposta di registro. La registrazione di un contratto di locazione deve essere effettuata entro 30 giorni dalla sua decorrenza. Può avvenire mediante modalità cartacee, telematiche o tramite incaricato, ad esempio, il commercialista.
Ricordiamo infine che chiunque cede la proprietà o il godimento o a qualunque altro titolo consente l'uso esclusivo di un immobile o di parte di esso ha l’obbligo della comunicazione di cessione.
In particolare vige l'obbligo di comunicazione stabilito dall'articolo 7 del T.U. 286/98, concernente la disciplina dell'immigrazione e della condizione dello straniero, inteso come cittadino extracomunitario.
L'obbligo è stato sostanzialmente assorbito dalla registrazione dei contratti riferiti all'immobile (vendita, locazione o altro). In ogni caso la legge lascia invariato l'obbligo di comunicazione solo nel caso in cui "venga concesso il godimento del fabbricato o di porzione di esso sulla base di un contratto, anche verbale, non soggetto a registrazione in termine fisso".
In ogni caso la comunicazione della cessione di fabbricato deve avvenire entro 48 ore dall'avvenuta cessione presentando l'apposito modulo. Pertanto, qualora non avvenga la regolare registrazione nelle successive 48 ore dall’avvenuta consegna dell’immobile, si consiglia che il proprietario dell'immobile si presenti all'Autorità di Pubblica Sicurezza 8Polizia Municipale) di competenze (Questura/Commissariato o in Comune in caso di mancanza di questi Uffici) a seconda dell'ubicazione dell'immobile e dichiarare l’avvenuta cessione dell’immobile, la presenza dello straniero.
In concomitanza alla firma del contratto di locazione, il proprietario dell’immobile ha la facoltà di scegliere il regime di “cedolare secca”, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione. La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.
Quindi la consulenza di un professionista, commercialista, avvocato e notaio, risulta indispensabile anche per avere la certezza di avere assolto a tutti gli adempimenti previsti dalla normativa vigente ed avere le giuste tutele.
CASAMIAFACILE.it, attraverso la rete di professionisti del settore edilizio, commercialista, avvocato e notaio, ti offre la competenza ed esperienza necessaria al fine di redigere un contratto di locazione per ottenere l'applicazione delle tutele previste dalla normativa vigente, assolvere agli impegni previsti e beneficiare delle eventuali agevolazioni.

COSA RICEVI:
Il servizio ti offre la stesura del contratto di compravendita o di locazione direttamente sul tuo computer.

COSA OCCORRE FORNIRE:
• Planimetria e visura catastale aggiornata e corretta, i dati del/dei proprietari e del/degli acquirenti, i dati e la copia dell’atto notarile o del titolo di provenienza (se diverso, per es. successione, ecc.), i dati gli atti di costruzione dell’immobile, e tutto quanto meglio descritto nell’allegato modulo.

COSTI INDICATIVI:
• Monolocale fino a mq. 35 utile € 149,00#
• Bilocale fino a 50mq € 199,00#
• Bilocale fino a 70mq € 249,00#
• Casistiche diverse secondo preventivo

Il servizio ti offre la possibilità di richiedere direttamente dal tuo computer e ricevere per posta elettronica il contratto che ti serve.