1 – Verifica conformità urbanistica ed edilizia

La conformità urbanistica ed edilizia di un immobile è la corrispondenza tra lo stato di fatto e l’ultimo titolo abilitativo con cui il comune (ente competente in materia edilizia) ha autorizzato la realizzazione o successive modifiche dell'immobile, nonché risulti conforme alle norme igienico-sanitarie. La conformità urbanistica ed edilizia è la regolarità "più importante e fondamentale" di tutti gli immobili, abitazioni, uffici, capannoni, che deve essere verificata in sede di atto notarile di compravendita o prima di interventi di "ristrutturazione".
Ogni immobile viene legittimato e reso conforme alla normativa edilizia con un progetto depositato al comune. Conoscere la conformità edilizia e urbanistica è utile in caso di trasferimento, surroga o accensione di un mutuo. Le responsabilità della conformità in caso di rogito sono del venditore, né del notaio, né dell'agenzia immobiliare. Per tutelarsi è possibile affidare la redazione di una dichiarazione ad un tecnico abilitato.
Occorre ricordare che solo il titolo abilitativo depositato in comune permette di verificare la presenza di un abuso edilizio non è mai il catasto.
Tutti gli immobili sono autorizzati da un procedimento dell'amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo. La normativa di riferimento è il T.U.E. (Testo Unico dell’Edilizia DPR 380/01). Per informazione, si ricorda che i titoli abilitativi sono variati negli anni:
- Licenza Edilizia: dal 1942 con la Legge 1150
- Concessione Edilizia Onerosa: dal 1977 con la Legge 10
- Permesso di Costruire: dal 2003 con il TUE DPR 380/01
Nella realtà si può sintetizzare che esistono i seguenti due casi:
- Immobile ristrutturato
cioè che non è mai stato oggetto di ristrutturazione, lavori e modifiche, nel corso degli anni: bisogna verificare la sua CONFORMITA’ con il Permesso di costruire originario , ovvero quello con cui l’immobile è stato realizzato (o con la Concessione edilizia o Licenza edilizia, a seconda dell’epoca di costruzione).
- Immobile non ristrutturato
se invece è stato ristrutturato, occorrerà verificare che sia stato presentato il necessario titolo autorizzativo (Dia, Scia o Cila), e, quindi, verificare la sua CONFORMITA’ con l’ultimo e più recente Permesso di costruire con cui l’immobile è stato modificato (o con la Concessione edilizia o Licenza edilizia, a seconda dell’epoca di costruzione).

Occorre tener presente che spesso, in caso di edifici molto antichi, o di tipo rurale, è difficile reperire l’originario Permesso di Costruire o Licenza edilizia. Inoltre se l’immobile è anteriore al 1942, dato che la legge urbanistica non era ancora in vigore, non era necessaria la licenza edilizia. Ciò vale solo se l’edificio non sia stato interessato da interventi in anni successivi al 1942. In questo caso è necessario reperire il titolo abilitativo delle modifiche. Come si controlla l’esistenza della conformità urbanistica-edilizia?
- Occorre confrontare lo stato di fatto con il progetto depositato negli archivi comunali.
- Qualora risulta che l'edificio sia stato modificato o realizzato in maniera difforme al progetto presentato al comune, in questo caso non è possibile rilasciare la conformità urbanistica. In questo caso si è constatato l’esistenza di un abuso.
Quando serve?
- Nel caso di compravendita (ove è consigliabile verificare la regolarità prima dell'offerta di acquisto perchè se l'immobile ha dei vizi può essere venduto e l'acquirente ne diventerà responsabile.
- Nel caso di interventi edili come per una ristrutturazione.
- Nel caso di richiesta di un mutuo.

Principali cause di non regolarità
La verifica della conformità può essere impedita a causa di diversi tipi di difformità, ed ogni fattispecie merita una valutazione ed una risoluzione specifica. Importante è ricordare che alcune difformità non si possono sanare, quindi bisogna prestare la massima attenzione prima di un acquisto. Di seguito si riportano alcune tipologie in sintesi:
- Edificio abusivo
quando l'immobile è stato realizzato senza nessun provvedimento amministrativo. In questo caso occorre sanare la situazione mediante o un Permesso di Costruire in Sanatoria, qualora possibile. L'immobile in alcuni casi si può comunque vendere ed il nuovo proprietario diventerà il responsabile dell'abuso.
- Modifiche esterne e aumento di volumetria
Quando è possibile sanare con una D.I.A. o Permesso di Costruire in Sanatoria. Fra queste opere possono essere considerate a titolo di esempio la chiusura del balcone con una veranda, l’apertura di una finestra o porta, il cambio di destinazione d'uso, la fusione o il frazionamento di unità immobiliari.
- Modifiche interne
Quando è possibile sanare la situazione con una “Comunicazione di Inizio Lavori” (C.I.L.) per lavori già eseguiti (se i lavori sono stati effettuati dopo il 26 maggio 2010) o con una D.I.A. in Sanatoria. Fra queste opere possono essere considerate lo spostamento di alcune pareti, la demolizione di pareti, l’unione del soggiorno e della cucina.

COSA RICEVI:
Il servizio ti offre la verifica di conformità dello stato di fatto con la documentazione comunale, compresi sopraluoghi, rilievi, accessi presso gli uffici comunali, possibilità di richiedere direttamente dal tuo computer e ricevere per posta elettronica la valutazione di conformità.

COSA OCCORRE FORNIRE:
• Progetto comunale con concessione edilizia od altra autorizzazione edilizia corredata dalle tavole di progetto con piante, prospetti e sezioni

COSTI:
Saranno forniti mediante preventivo personalizzato.